Research Information System
EĞİTİM BİLİM VE TOPLUM, vol.17, no.1, pp.10-41, 2019 (Peer-Reviewed Journal)
When making cost-benefit analysis for transport investments, not only the user benefits and the
financial costs and benefits of the investment but also the overall economic impact is evaluated.One of the methods used in this analysis is to examine the impact of new transport investments
or improvements on housing prices. In this study, by using the hedonic pricing method, the
value increase in house prices that the subway constructions, one of the public transportation
investments, have generated is investigated. As an exemplary to the metro investment
examination, M5 metro line, which operates between Üsküdar and Çekmeköy located on the
Asian side of Istanbul, is taken. The reason for choosing this line is that there is no other
large-scale transport investment around it that would complicate the impacts during the period
examined. Firstly, the impact of an expected housing investment on housing prices is studied. In
the analysis that is formed around Alonso-Muth model, which is the basis of mainstream choice
of location theory, square meter price of housing in neighborhoods close to the metro line is
examined in pre-construction, construction and after-construction periods. After studying the
expected impact, housing prices in the wake of the metro line opening, and the impacts of
distance to metro stations and to Kadikoy and Uskudar, two major centers of the Asian side of
Istanbul, on housing prices are examined with a horizontal data set.
Keywords: Hedonic Pricing, rent, transportation investment, expected investment impact
Ulaştırma yatırımları için fayda maliyet analizi yapılırken sadece doğrudan kullanıcı faydaları
ve yatırımın finansal maliyetleri ve faydaları değil aynı zamanda ekonomik etkilerinin bütünü
değerlendirilmektedir. Ulaştırma yatırımları için fayda maliyet analizi yapılırken kullanılan
yöntemlerin başında yeni ulaştırma yatırımlarının veya iyileştirmelerinin konut fiyatları
üzerindeki etkisi incelenmesi gelmektedir. Bu çalışmada da kamunun ulaştırma yatırımlarından
birisi olan metro inşaatlarının konut fiyatları üzerinde yarattığı değer artışı hedonik fiyat
denklemi kullanılarak araştırılmıştır. İncelenen metro yatırımı örneği olarak İstanbul Anadolu
yakasında Üsküdar ve Çekmeköy arasında faaliyet gösteren M5 metro hattı seçilmiştir. Bu hattın
seçilmesinin nedeni hattın etrafında incelenen dönem içerisinde etkileri karmaşıklaştıracak
başka büyük ölçekli ulaştırma yatırımı olmamasıdır. Öncelikle beklenen bir konut yatırımının
konut fiyatları üzerindeki etkisi incelenmiştir. Alan yazınına hakim olan ve anaakım mekan
seçim teorisinin de temeli olan Alonso- Muth modeli etrafında şekillenen analizde metro
hattına yakın olan mahallelerdeki metrekare konut fiyatları inşat öncesi dönem, inşaat dönemi
ve hat açıldıktan sonraki dönemde incelenmiştir. Beklenen etkinin incelenmesinin ardından ise
yatay kesit bir veri setiyle hat açıldıktan sonra konut fiyatları ve metro istasyonuna ve İstanbul
Anadolu yakasının iki önemli merkezi olan Kadıköy ve Üsküdar’a uzaklığın konut fiyatları
üzerindeki etkisi incelenmiştir.
Anahtar Sözcükler: Hedonik Fiyatlama, rant, ulaştırma yatırımı, beklenen yatırım etkisi